近几年来，网络法拍房兴起即使是涉刑的法拍房由于其低于市场价格的成交价也常常引来争抢而“1元起拍”更大大降低了参与竞价的门槛，法拍房“1元起拍”究竟是投资者的机会还是拍卖机构的噱头？投资者需要警惕哪些风险？
浙江杭州某写字楼的一处房源近日在某拍卖平台上竞拍。甲级写字楼、全玻璃幕外墙，该房源评估价约为1523万元。
在一天的竞拍时间里，平台共吸引了超过13000次围观，但仅有两人报名，出价一次，出价金额为1元。其网络竞价成功确认书显示，用户彭某某在项目公开竞价中以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格为1元，处置单位为甘肃省兰州市中级人民法院。
兰州市中院负责该法拍房的法官在接受媒体采访时表示，1元的竞拍价并不会真的成交，司法拍卖最终很可能做流拍处理。拍卖公告中也有一段红字“特别提示”写明，“本次拍卖为设有保留价的增价拍卖方式，最终竞价达不到保留价1178万元则不成交。”
同时，浙江某拍卖机构经理告诉记者，即便没有保留价，也极少出现“1元成交”的情况。“一般不会有，1元起拍是有人参与，但是最终多少钱不知道。”
某拍卖平台客服也表示，所谓“1元起拍”其实更多是为了吸引流量，1元即成交的极端案例基本不可能出现。“一般法院设置1元起拍就是为了增加它的曝光率，设置提醒的人、参加报名的人也会更多，所以竞价会比较激烈。但后续的价格不是我们来定的，要看最后的成交价格。”
记者搜索多家拍卖平台发现，不少“1元起拍”法拍房源的简介下，还会有关于房产性质、交易说明等特殊“标签”。
比如深圳市福田区某三室两厅的房源，房屋评估价超过350万元，拍卖平台显示已有6300多次围观，400人设置竞拍提醒。不过房屋公告中还有一行红色小字注明：“本次拍卖为标的物房产的长期使用权”“由竞买人自行核实并自行承担可能存在的法律风险”。
深圳某负责该房源的拍卖机构经理告诉记者，该房源实际为“小产权”房，但风险背后的所谓收益也很可观，甚至还可能拿到拆迁补偿款。“这是以前城中村的自建房，买回来自用、对外出租、转卖都可以，遇到征地拆迁，补偿款也归买家所有。我们有转让协议，有律师见证，但没有房本。”
不过，深圳某长期代理不良资产处置业务的律师提醒，所谓的“长期使用权”合同实际暗藏风险。“没有产权证，你买的就是合同里面享有的权益，但是这个合同可以卖很多次，你根本查不到。”
这名律师强调，一般而言，法拍房屋已经走完法律程序，但实践中，竞拍后也可能遇到执行难等意想不到的问题。“不排除它有坑，法拍房实际能不能拿到、能不能使用，还得画个问号。”
法拍房，这个许多人曾经觉得陌生的词，在近几年突然流行起来。几大法拍房平台公布的数据显示，市场上的法拍房存量越来越多。“1元起拍”的标的房屋也吸引着投资者的目光。
“1元起拍”的规则最早出自2020年6月浙江省高级人民法院印发的《浙江省法院刑事案件涉案财物网络司法拍卖工作规程》，其中第八条规定：刑事涉案财物网络拍卖不限制竞买人数量，以拍定为原则，实行1元起拍，价高者得的竞价规则。不过，虽然理论上是“1元起拍”，但大多数法拍房最终都以接近二手房市场价的价格成交。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“1元起拍”只是一些拍卖机构吸引购房者的手段，要注意其背后是否有其他猫腻和负债，防范认购后背负了新的成本。“它有一定的营销成分，如果中间出现一些猫腻、炒作，从稳定房地产秩序角度来讲，司法拍卖房中的过低价格是需要管控的。”
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池分析，随着互联网发展，法拍房市场逐渐走向透明，与以往相比，拍卖价与市场价将会越来越接近。对投资者而言，不能盲目地为了“捡漏”而忽视风险。“法拍房比正常渠道买房要便宜，低于市场价，但一般背后都有一些债务纠纷，这是要注意的。”
来源：中央广电总台中国之声
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